Falcon conclut l'achat de deux propriétés à locataire unique
ACQUISITION
Falcon conclut l'achat de deux propriétés à locataire unique
Falcon Real Estate a réalisé l'achat de deux propriétés à locataire unique pour le compte de ses clients.
Le premier d'entre eux était le Cox Communications Building à Herndon, en Virginie, à l'entrée de l'aéroport international de Dulles. Falcon a représenté un groupe d'investisseurs étrangers et américains dans l'achat de cette propriété, et agira également en tant que gestionnaire d'actifs pendant la période de détention prévue de cinq ans. La propriété est un nouveau bâtiment de deux étages de 94 170 pieds carrés (8 760 mètres carrés) situé sur un site de 6,95 acres. Herndon est l'une des communautés de banlieue qui connaît la croissance la plus rapide dans le comté de Fairfax, en Virginie, juste à l'extérieur de Washington, D.C.
Cox Communications est détenue majoritairement par Cox Enterprises, Inc. et exploite l'un des plus grands systèmes de télévision par câble des États-Unis. L'entreprise compte 6,2 millions d'abonnés, ce qui en fait le cinquième opérateur de télévision par câble. Cox est noté BBB (catégorie investissement) par Standard and Poor's. Cox a conclu un bail de 15 ans en valeur absolue nette qui a débuté en mai 2002. Il y a une augmentation de 14 % du loyer à la fin de la cinquième année du bail. Cox est responsable de toutes les dépenses d'exploitation, des taxes immobilières et des assurances ainsi que de la structure de la propriété.
Le prix d'achat de la propriété était de 20,2 millions de dollars, ce qui représente un taux de capitalisation initial de 8,5 %. La compagnie d'assurance John Hancock a accordé une première hypothèque de 14 150 000 dollars, soit 70 % du prix d'achat. Il s'agissait d'une hypothèque de cinq ans, à taux d'intérêt de 6,58 %. Grâce à ce financement, les investisseurs recevront un rendement en espèces de 10,2 % par an pendant la période de détention prévue.
La deuxième propriété que Falcon a récemment achetée est l'immeuble de bureaux de Siemens Westinghouse à Orlando, en Floride. Falcon a représenté un investisseur institutionnel de Genève, en Suisse, dans cette transaction. Cette propriété est un immeuble de bureaux attrayant, de construction récente, d'un total de 226 548 pieds carrés louables (21 055 mètres carrés). La propriété est louée à 100% net pour dix ans par Siemens Westinghouse Power Corporation, qui est indirectement détenue par Siemens AG. Siemens AG est un conglomérat international basé à Francfort, en Allemagne, dont le chiffre d'affaires mondial dépasse 73 milliards de dollars.
Siemens a loué 100 % du bâtiment avec un bail de 10 ans expirant le 30 juin 2011. Ils paient 13,03 $ par pied carré, triple-net avec une augmentation du loyer de base de 10 % la 5e année. Le bail est structuré comme un bail triple net dans lequel le locataire est seul responsable de l'exploitation du bâtiment et du paiement de toutes les dépenses d'exploitation, y compris les taxes immobilières, toutes les assurances appropriées, l'entretien du toit et des systèmes du bâtiment et toute amélioration supplémentaire des immobilisations. Le bail est entièrement garanti par Siemens Corporation (USA), qui est la filiale américaine de Siemens AG.
La propriété est située dans l'un des sous-marchés d'Orlando qui connaît la plus forte croissance, à proximité de l'université de Floride centrale et du prestigieux Central Florida Research Park (CFRP), l'un des principaux parcs scientifiques des États-Unis. Cet emplacement offre un excellent accès à l'aéroport international d'Orlando, au quartier central des affaires d'Orlando et aux principaux centres commerciaux grâce à un très bon réseau de transport constitué des ceintures récemment achevées du système de voies express inter-États d'Orlando.
Cette propriété a été achetée au prix de 35 755 000 $ (158 $ par pied carré), ce qui représente un taux de capitalisation de 8,3 % basé sur le revenu net d'exploitation de la première année. Un prêt hypothécaire de 25 millions de dollars a été accordé par Credit Suisse First Boston. Il s'agit d'un prêt hypothécaire de cinq ans à taux d'intérêt unique de 6,23 %. Le rendement en espèces pour les investisseurs a été de 10,8 %.
Howard Hallengren, président de Falcon Real Estate, a déclaré que des propriétés telles que Cox Communications et Siemens Westinghouse sont aujourd'hui très demandées par les investisseurs. "La confiance dans le marché boursier s'étant considérablement érodée, et les rendements sur le marché obligataire étant à des niveaux très peu attrayants, les investisseurs recherchent des investissements avec des rendements plus élevés et une plus grande sécurité. Des investissements tels que Cox et Siemens offrent à la fois des rendements plus élevés en espèces et un niveau de sécurité relativement élevé. Nos clients continuent à rechercher d'autres transactions similaires".