Falcon achète une propriété de 77 millions de dollars dans le canton de Morris, New Jersey

ACQUISITION

Falcon achète une propriété de 77 millions de dollars dans le canton de Morris, New Jersey

Fin septembre 2004, Falcon Real Estate Investment Company, LP a finalisé l'acquisition, pour le compte de l'un de ses clients, du siège des services aux consommateurs d'AT&T dans le canton de Morris, dans le New Jersey.

Cette propriété est un immeuble de bureaux de trois étages, de classe A, d'une superficie de 36 033 mètres carrés (387 000 pieds carrés), situé sur un site de 32,5 hectares (52 acres). La propriété a été construite à l'origine en 1985 pour AT&T, qui a occupé l'ensemble du bâtiment pendant toute cette période. Le bâtiment est situé dans un cadre pittoresque, semblable à celui d'un campus, avec une entrée distincte et des fontaines. Morris Township est un important marché immobilier, à environ 35 miles de Midtown Manhattan. De nombreuses grandes entreprises ont leur siège dans le comté de Morris, notamment Aetna Insurance, Cendant, Merck, Adventis et Pfizer.

AT&T a récemment exécuté une option de renouvellement de 10 ans de son bail triple-net initial qui prolongera la durée jusqu'en août 2014. Le loyer de la société pendant les cinq premières années du bail est fixé à 14,95 dollars par pied carré, ce qui est relativement bas par rapport à des bâtiments comparables dans la région du canton de Morris. Après la cinquième année, le loyer augmentera de 10,4 %.

La propriété a été achetée à la société Mack-Cali au prix de 77 millions de dollars, ce qui correspond à un taux de capitalisation initial de 7,5 %. Ce qui équivaut également à un prix de 199 dollars par pied carré. Une hypothèque de 58 millions de dollars, à intérêt unique, a été accordée par Credit Suisse First Boston à un taux d'intérêt de 5,35 %. Après prise en compte du service de la dette, le rendement en espèces pour l'investisseur sera de 10,5 %.

Kenneth Lorman, vice-président de Falcon Real Estate au bureau de New York de la société et responsable des acquisitions immobilières dans les États du nord-est, a déclaré : "Nous avons été attirés par cette propriété par la qualité du bâtiment, son excellent emplacement et par la location d'AT&T. Le fait qu'AT&T ait récemment obtenu une notation de crédit inférieure, à savoir BB+, nous a certainement permis d'obtenir la propriété à un taux de capitalisation plus élevé que celui que nous aurions obtenu si AT&T avait conservé son ancienne notation. Compte tenu des milliards de dollars que représente le bilan de la société, nous pensons que notre investisseur est plus qu'adéquatement compensé pour le risque de crédit légèrement plus élevé qu'il encourt dans cette situation".