Relocation réussie du bâtiment "Temps-Vie

GESTION DES ACTIFS

Relocation réussie du bâtiment "Temps-Vie

Il y a deux ans, Falcon a acheté le Time-Life Building à Arlington, en Virginie, pour le compte d'un de ses clients. Il s'agissait d'une opération unique de vente et de cession-bail puisque la propriété avait été achetée à Time-Life, qui occupait alors plus de 75% de l'immeuble. Cependant, Time-Life avait l'intention de déménager et n'a accepté de louer ses locaux que pour un an. Comme le bail du locataire occupant les 25 % restants du bâtiment a expiré, l'acheteur de ce bâtiment a été confronté à la nécessité de relouer l'ensemble de la propriété.

L'immeuble Time-Life est situé dans le parc de bureaux Carlyle, un projet de développement majeur qui est devenu le nouveau siège de l'Office américain des brevets et des marques. Falcon avait récemment acheté une autre propriété à cet endroit et connaissait la force du marché local des bureaux. En conséquence, un accord a été conclu pour l'achat du Time-Life Building au prix de 39,8 millions de dollars. Il s'agissait d'un achat entièrement en espèces, car il aurait été presque impossible d'obtenir un financement pour une propriété qui allait devenir pratiquement inoccupée dans un délai d'un an. Le client a également constitué d'importantes réserves pour assurer la relocation de l'immeuble, y compris les coûts d'amélioration des locataires et les commissions de location. Au moment de l'achat, Falcon a estimé qu'il faudrait peut-être 18 à 24 mois pour mener à bien le programme de relocation.

Time-Life devant déménager en 2005, Falcon a engagé un agent de location local peu après avoir acheté l'immeuble et a lancé un programme actif pour attirer les locataires. En conséquence, début 2005, Falcon a achevé les négociations pour un bail de cinq ans avec Raytheon Corporation pour près de 31 000 pieds carrés d'espace. En quelques mois, ce bail a été étendu de plus de 7 500 pieds carrés. Ensuite, les négociations ont commencé avec le locataire actuel de l'immeuble, et cela a abouti au renouvellement de son bail pour cinq ans sur 34 000 pieds carrés. À l'automne, une société de conseil en investissement a signé un bail de dix ans pour 41 000 pieds carrés et, en décembre, l'OSG, au nom de l'Office des brevets et des marques, a signé un bail de dix ans pour 34 000 pieds carrés. En conséquence, à part une petite surface commerciale au rez-de-chaussée, le bâtiment Time-Life a atteint un taux d'occupation de 100 % en 12 mois.

Alors que le programme de location progressait en 2005, Falcon a entamé des négociations avec Eurohypo AG pour un prêt hypothécaire sur l'immeuble. Un accord a finalement été conclu pour un prêt de 46 millions de dollars qui était pratiquement égal au prix d'achat initial de l'immeuble plus les réserves de relocation nécessaires. L'achat de l'immeuble Time-Life s'est avéré être un succès extraordinaire et produira un rendement annuel très intéressant pour le client à l'avenir. La propriété sera désormais connue par son adresse - 2000 Duke Street.